英國動態

英國私人租賃市場長期處於結構性失衡狀態。根據網上地產平台Rightmove的數據，目前每個出租盤平均吸引約17組租客競相申請，供求嚴重失調。正是在這樣的背景下，工黨政府於2025年10月正式通過《租客權益法》（Renters’ Rights Act 2025），並訂明第一階段改革將於2026年5月1日生效。

要理解這項法例，必須先釐清過去的租務制度如何運作。英國現行的私人租賃合約通常為固定年期，例如一年。在合約期內，業主不得無故驅逐租客。但合約期滿後，業主可援引「第21條」（Section 21）發出通知，要求租客在規定期限內遷出，毋須提供任何理由。換言之，租客在固定合約期內雖受保障，但合約一旦期滿，便需面對遷出或重新議約的不確定性，居住的穩定性始終有所保留。

新法例的最根本改變，並不只是廢除第21條，而是徹底取消固定年期租約的概念。往後所有私人租賃合約均為「滾動式」（periodic tenancy），按月或按週自動續期，沒有終止日期，業主與租客即使協商一致，亦不得訂立固定年期合約，惟專門興建的學生宿舍（purpose-built student accommodation）除外。對大多數租客而言，這意味著更穩定的居所保障；但對於一些真正需要固定年期的租客，例如被公司派駐英國工作兩年的外派人員，這項「保障」反而成為一種累贅——他們擁有一項本身並不需要的權利，卻要為整個市場因此而引發的後果付出代價。

在廢除第21條後，業主若要收回物業，必須援引法定理由，即「第8條」（Section 8）通知，例如租客嚴重欠租、對鄰居造成滋擾、業主有意出售物業，或業主本人或直系家屬有意自住等，惟部分理由須符合特定條件及限制。理論上，這為業主保留了合理的收回途徑。然而現實中，即使在現行制度下，業主要透過法院驅逐問題租客已甚為困難，程序漫長，費用高昂，而法院積壓的案件亦日益嚴重。新法例雖宣稱會為第8條程序提供更清晰的指引，但若大量業主改用第8條通知，法院的壓力只會有增無減。司法部數據顯示，2025年最後一季業主申請收回物業的案件按年已跌11%，部分業主顯然已在法例生效前提早整理投資組合。

租金管制方面，法例同樣帶來深遠影響。在現行制度下，租金水平主要由市場決定：租約期滿後，業主若欲加租，租客可選擇接受或離開，雙方在市場供求的框架下協調。但往後，業主每年只可提出一次加租申請，且租客有權向第一級裁判所（First-tier Tribunal）申請審裁加租是否合理，而提出申請的成本幾乎為零。可以預見，大多數租客面對加租通知時，都有充分誘因提出申訴，屆時裁判所將承接大量「何謂合理市場租金」的裁決工作。實際上意味租客很長期不用加租，在通脹持續的環境下等同實質減租，直至主動遷出為止。然而這個效果是以大量法律資源為代價換取的，亦可能進一步打擊業主繼續出租的意願。

法例亦禁止以租客育有子女或領取政府福利金為由拒絕申請。「No DSS」一詞源自昔日的社會保障部（Department of Social Security），長期以來是英國租盤廣告中拒絕福利受助人的慣用語，屬於一種普遍但具歧視性的行業慣例。新法例明確禁止這類做法，同時規定業主不得要求預付超過一個月的租金，旨在降低移民、低收入人士及信貸紀錄較薄弱人士的入住門檻。

後續的第二及第三階段改革將建立全國業主登記冊、設立私人業主申訴專員，並引入「體面住宅標準」（Decent Homes Standard），要求所有私人出租物業於2030年前達至能源效益評級C級或以上。這些目標具有正當性，但每一項都涉及業主的額外合規成本。

新法例為現有租客提供了較大保障，但其根本局限在於，它調整的是業主與租客之間的權力關係，而非市場上租盤的總體供應量。英國租賃市場的深層問題，源於數十年來住宅供應嚴重不足、規劃制度過於保守，以及土地成本居高不下。若業主因合規成本上升、物業流動性下降而選擇撤出市場，租盤存量只會進一步收縮，而在競爭中最脆弱的群體——包括新移民、外派工作者及依賴福利的家庭——往往首當其衝。保障在位租客的制度設計，若未能同步推動大規模建屋，最終改善的是既有租客的處境，卻可能令下一批尋找租盤的人面對更高的入場門檻。