英格兰楼市最脆弱的环节，不是楼价，而是制度本身。买楼卖楼必须依靠「买卖链」完成，一宗交易扣著另一宗，所有人要同一天完成。一旦链条拉得过长，任何人出现延误、按揭失败或临时反口，整条链便像骨牌般倒下。这种制度在全球极罕见，在香港人眼中更是不可思议。
nnnn香港的住宅买卖是「必买必卖」；签了临约、过了大订，不论你能否完成自己下一宗交易，都不会影响他人。每宗买卖独立存在，不会互相牵连，也不会因他人的按揭或生活变故而受拖累。英格兰却反其道而行，把所有风险推到买家与卖家身上，使市场变得异常脆弱。
nnnn今日的混乱并非偶然。今年市场转弱，现金买家减少，按揭利率高企，许多家庭宁愿死守旧有低息贷款，也不愿先卖后租，因为一转按揭利率便会倍增。结果是人人都要靠下一手支撑，一条链可以长达七、八个家庭。链条越长，变数越多；等待时间越久，人心越不稳，三分之一交易在交换契约前告吹，已成市场新常态。
nnnn这套制度之所以脆弱，是因为每个环节都没有真正的约束。买家与卖家在交换契约前可随时退出，不必付代价；按揭预批核不具法律效力；地方政府搜索需时数周乃至两个月；律师无时限回复；代理对整条链的检查亦常常不足。所有延误都被链条放大，所有风险都被买家承担。交易能否完成，往往靠运气。
nnnn政府终于承认问题严重。最新改革要求卖家在放盘第一天提供完整物业资料，包括地税、租约成本、状况报告、EPC，并披露是否涉及链条，以提高透明度、减少误解。政府亦计划推动数码化，把身份验证、地方搜索、文件传递整合至中央平台，加快整个程序，并再次研究具法律效力的初步协议，令反口不再是零成本。然而，这些措施虽然正确，仍未触及制度核心。
nnnn多个智库早已指出，真正的问题并非资讯不足，而是英格兰的交易方式已经落后世界。欧洲多国采取分拆完成制度，买家可先买后卖，由短期官方贷款吸收风险，使每宗交易能独立完成，不必把所有人挤在同一天。英格兰迟迟未改革，因此买卖链才会愈拖愈长。这并非市场必然，而是制度选择。
nnnn另一根源是责任真空。律师延误不受惩罚，代理披露不完整亦无后果。专家多年建议建立国家级交易平台，统一文件格式，让每个环节进度清晰可见，避免资讯散落在不同电邮与文件夹之间。若没有统一协调，买卖链永远会在混乱中延误。
nnnn按揭制度也需改革。许多链条崩溃源于买家高估借贷能力，预批核形同虚设。智库建议提升其法律效力，让报价基于真实能力，而非凭猜测。唯有如此，整条链才不会在最后一刻崩开。
nnnn英格兰楼市的问题，从不是技术性的，而是制度本身将风险错配。当制度不能吸收风险，市场便把风险推给买家；当流程不清晰，交易便靠猜测；当合约无约束力，市场便依赖运气。和香港相比，更能看清差异：香港的制度简单直接，责任清楚，买卖独立；英格兰则让每个家庭站在别人的肩膀上，稍有风吹草动便全链动摇。
nnnn楼市不需完美，但必须可预期。英格兰若要走出困局，必须让每一宗交易重新独立存在，不再让买卖链决定所有人的命运。真正的改革不是在碎片上补漏，而是把这套陈旧的链条制度换掉。
nnnn只有当买卖不再互相拖累，买楼才会回到一件应有的事情：清楚、理性、可信赖，而不是困在一条永无止境的链里。
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