英格蘭樓市最脆弱的環節，不是樓價，而是制度本身。買樓賣樓必須依靠「買賣鏈」完成，一宗交易扣著另一宗，所有人要同一天完成。一旦鏈條拉得過長，任何人出現延誤、按揭失敗或臨時反口，整條鏈便像骨牌般倒下。這種制度在全球極罕見，在香港人眼中更是不可思議。
香港的住宅買賣是「必買必賣」；簽了臨約、過了大訂，不論你能否完成自己下一宗交易，都不會影響他人。每宗買賣獨立存在，不會互相牽連，也不會因他人的按揭或生活變故而受拖累。英格蘭卻反其道而行，把所有風險推到買家與賣家身上，使市場變得異常脆弱。
今日的混亂並非偶然。今年市場轉弱，現金買家減少，按揭利率高企，許多家庭寧願死守舊有低息貸款，也不願先賣後租，因為一轉按揭利率便會倍增。結果是人人都要靠下一手支撐，一條鏈可以長達七、八個家庭。鏈條越長，變數越多；等待時間越久，人心越不穩，三分之一交易在交換契約前告吹，已成市場新常態。
這套制度之所以脆弱，是因為每個環節都沒有真正的約束。買家與賣家在交換契約前可隨時退出，不必付代價；按揭預批核不具法律效力；地方政府搜索需時數週乃至兩個月；律師無時限回覆；代理對整條鏈的檢查亦常常不足。所有延誤都被鏈條放大，所有風險都被買家承擔。交易能否完成，往往靠運氣。
政府終於承認問題嚴重。最新改革要求賣家在放盤第一天提供完整物業資料，包括地稅、租約成本、狀況報告、EPC，並披露是否涉及鏈條，以提高透明度、減少誤解。政府亦計劃推動數碼化，把身份驗證、地方搜索、文件傳遞整合至中央平台，加快整個程序，並再次研究具法律效力的初步協議，令反口不再是零成本。然而，這些措施雖然正確，仍未觸及制度核心。
多個智庫早已指出，真正的問題並非資訊不足，而是英格蘭的交易方式已經落後世界。歐洲多國採取分拆完成制度，買家可先買後賣，由短期官方貸款吸收風險，使每宗交易能獨立完成，不必把所有人擠在同一天。英格蘭遲遲未改革，因此買賣鏈才會愈拖愈長。這並非市場必然，而是制度選擇。
另一根源是責任真空。律師延誤不受懲罰，代理披露不完整亦無後果。專家多年建議建立國家級交易平台，統一文件格式，讓每個環節進度清晰可見，避免資訊散落在不同電郵與文件夾之間。若沒有統一協調，買賣鏈永遠會在混亂中延誤。
按揭制度也需改革。許多鏈條崩潰源於買家高估借貸能力，預批核形同虛設。智庫建議提升其法律效力，讓報價基於真實能力，而非憑猜測。唯有如此，整條鏈才不會在最後一刻崩開。
英格蘭樓市的問題，從不是技術性的，而是制度本身將風險錯配。當制度不能吸收風險，市場便把風險推給買家；當流程不清晰，交易便靠猜測；當合約無約束力，市場便依賴運氣。和香港相比，更能看清差異：香港的制度簡單直接，責任清楚，買賣獨立；英格蘭則讓每個家庭站在別人的肩膀上，稍有風吹草動便全鏈動搖。
樓市不需完美，但必須可預期。英格蘭若要走出困局，必須讓每一宗交易重新獨立存在，不再讓買賣鏈決定所有人的命運。真正的改革不是在碎片上補漏，而是把這套陳舊的鏈條制度換掉。
只有當買賣不再互相拖累，買樓才會回到一件應有的事情：清楚、理性、可信賴，而不是困在一條永無止境的鏈裡。
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