英國《租客權利法》（Renters’ Rights Act）已於 2025 年 10 月 27 日獲御准，將於 2026 年起分階段實施。這是自 1988 年《住房法》以來最重大的租屋改革，標榜要保障租客權益、建立「公平市場」。但從條文內容看，整套制度明顯向租客傾斜，令房東的經營環境變得艱難而不確定。
新法的核心是取消固定期租約，所有租約改為無限期，租客可隨時通知搬離，而房東卻無法預測租期長短。舊有的「無因驅逐」亦被廢除，房東要收回物業，必須提供合理理由並上庭申請，即使因出售單位，也需證明有真實銷售意圖並提前四個月通知。租金方面，房東須在放租時公開租金，租客可在頭六個月內免費向審裁處挑戰是否高於市場價，往後加租亦必須依法進行。由於申訴無成本、無風險，許多租客可能濫用制度，以拖延加租或試探降租，導致案件積壓，房東現金流受壓。
法例還要求房東不得歧視領取福利津貼的租客，不得一概拒絕飼養寵物，不得強制預付多月租金，並必須登記於全國房東資料庫及加入房產糾紛調解機構。地方政府的罰則上限亦提高至兩年租金，違例者可能被禁止出租。這些新規定令租客保障更全面，但同時令房東承擔更高責任與法律風險。對只擁有一兩個單位的業餘房東而言，這樣的環境幾乎難以維持。
當房東退出市場，供應減少而需求不變，租金自然上升。政府原意是保護租客，但結果可能適得其反：租盤變少、租金更貴、競爭更激烈。這是典型的「好意錯用」——試圖糾正市場失衡，卻製造新的扭曲。
對投資者而言，個人持有已不合時宜。未來趨勢或是機構化經營，房東把單位租予公司或社會機構，由對方再轉租予住戶，以分散法律與維修風險。英國的租屋市場正在從分散化走向集中化，小房東的時代正在結束。
《租客權利法》名為改革，實為權力再分配。當政策過度傾向一方，市場會以價格作出反應。真正的問題從來不是房東太強，而是房源太少。若政府不從供應入手，再多保障條文也只是政治姿態，既無助租客安居，也難令市場穩定。
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