英国私人租赁市场长期处于结构性失衡状态。根据网上地产平台Rightmove的数据，目前每个出租盘平均吸引约17组租客竞相申请，供求严重失调。正是在这样的背景下，工党政府于2025年10月正式通过《租客权益法》（Renters’ Rights Act 2025），并订明第一阶段改革将于2026年5月1日生效。
nnnn要理解这项法例，必须先厘清过去的租务制度如何运作。英国现行的私人租赁合约通常为固定年期，例如一年。在合约期内，业主不得无故驱逐租客。但合约期满后，业主可援引「第21条」（Section 21）发出通知，要求租客在规定期限内迁出，毋须提供任何理由。换言之，租客在固定合约期内虽受保障，但合约一旦期满，便需面对迁出或重新议约的不确定性，居住的稳定性始终有所保留。
nnnn新法例的最根本改变，并不只是废除第21条，而是彻底取消固定年期租约的概念。往后所有私人租赁合约均为「滚动式」（periodic tenancy），按月或按周自动续期，没有终止日期，业主与租客即使协商一致，亦不得订立固定年期合约，惟专门兴建的学生宿舍（purpose-built student accommodation）除外。对大多数租客而言，这意味著更稳定的居所保障；但对于一些真正需要固定年期的租客，例如被公司派驻英国工作两年的外派人员，这项「保障」反而成为一种累赘——他们拥有一项本身并不需要的权利，却要为整个市场因此而引发的后果付出代价。
nnnn在废除第21条后，业主若要收回物业，必须援引法定理由，即「第8条」（Section 8）通知，例如租客严重欠租、对邻居造成滋扰、业主有意出售物业，或业主本人或直系家属有意自住等，惟部分理由须符合特定条件及限制。理论上，这为业主保留了合理的收回途径。然而现实中，即使在现行制度下，业主要透过法院驱逐问题租客已甚为困难，程序漫长，费用高昂，而法院积压的案件亦日益严重。新法例虽宣称会为第8条程序提供更清晰的指引，但若大量业主改用第8条通知，法院的压力只会有增无减。司法部数据显示，2025年最后一季业主申请收回物业的案件按年已跌11%，部分业主显然已在法例生效前提早整理投资组合。
nnnn租金管制方面，法例同样带来深远影响。在现行制度下，租金水平主要由市场决定：租约期满后，业主若欲加租，租客可选择接受或离开，双方在市场供求的框架下协调。但往后，业主每年只可提出一次加租申请，且租客有权向第一级裁判所（First-tier Tribunal）申请审裁加租是否合理，而提出申请的成本几乎为零。可以预见，大多数租客面对加租通知时，都有充分诱因提出申诉，届时裁判所将承接大量「何谓合理市场租金」的裁决工作。实际上意味租客很长期不用加租，在通胀持续的环境下等同实质减租，直至主动迁出为止。然而这个效果是以大量法律资源为代价换取的，亦可能进一步打击业主继续出租的意愿。
nnnn法例亦禁止以租客育有子女或领取政府福利金为由拒绝申请。「No DSS」一词源自昔日的社会保障部（Department of Social Security），长期以来是英国租盘广告中拒绝福利受助人的惯用语，属于一种普遍但具歧视性的行业惯例。新法例明确禁止这类做法，同时规定业主不得要求预付超过一个月的租金，旨在降低移民、低收入人士及信贷纪录较薄弱人士的入住门槛。
nnnn后续的第二及第三阶段改革将建立全国业主登记册、设立私人业主申诉专员，并引入「体面住宅标准」（Decent Homes Standard），要求所有私人出租物业于2030年前达至能源效益评级C级或以上。这些目标具有正当性，但每一项都涉及业主的额外合规成本。
nnnn新法例为现有租客提供了较大保障，但其根本局限在于，它调整的是业主与租客之间的权力关系，而非市场上租盘的总体供应量。英国租赁市场的深层问题，源于数十年来住宅供应严重不足、规划制度过于保守，以及土地成本居高不下。若业主因合规成本上升、物业流动性下降而选择撤出市场，租盘存量只会进一步收缩，而在竞争中最脆弱的群体——包括新移民、外派工作者及依赖福利的家庭——往往首当其冲。保障在位租客的制度设计，若未能同步推动大规模建屋，最终改善的是既有租客的处境，却可能令下一批寻找租盘的人面对更高的入场门槛。
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