香港人买楼，第一个被反复叮嘱的，往往不是供款年期，而是那一大叠「正本契约」。律师会语重心长提醒：一定要妥善保存，一旦遗失，补救程序繁复，转售或再融资都可能变得困难。久而久之，楼契不只是法律文件，而像一种必须小心供奉的「传家宝」。
nnnn但到了英国，很多香港人第一时间就会觉得不真实。完成交易后，律师交到你手上的，通常只是一份薄薄的列印文件，几页纸而已，列出物业地址、业主姓名及基本权利资料。这些文件没有甚么「正本」可言，因为任何人只要付几镑，便能随时购买同一份土地登记副本。你手上的那几页纸，只是方便查阅的纪录，而不是业权存在的基础。
nnnn这种巨大反差，令不少香港人误以为英国「没有楼契」。但严格而言，英国不是没有契，而是不再需要靠一叠契约文件去证明业权。真正的分别，不在文件多寡，而在制度本身。
nnnn香港沿用的，是文件注册制度。政府负责的，是登记与土地有关的文书，主要作用是决定已登记文件之间的优先次序，却不为业权本身提供保证。业权是否成立，取决于一条能否完整追溯、而且没有瑕疵的文件链。于是每一次交易，律师都必须由早年的批地、转让、抵押等文件逐一追查，确保没有断裂、没有矛盾、没有缺口。
nnnn这套制度的后果，在香港楼市其实非常具体。所谓「无契楼」或「影印契楼」，即缺乏完整正本契约的物业，在市场上确实存在，而且并非只是理论问题。由于银行在审批按揭时会更加审慎，甚至拒绝承造，买家群往往被压缩至现金买家，流通性明显下降。结果是，这类物业在成交时，往往需要较同区、同类、契约齐全的单位作出价格折让，幅度视乎情况而异，但影响是真实存在的。
nnnn正因如此，香港才会出现一种极具本地特色的安排：即使业主有足够资金一次过付清楼价，仍刻意向银行做一笔极小额的按揭，只为把整套正本契约交由银行代为保管。银行的角色，不是借钱，而更像一个制度化的保险箱。这种做法，本身已说明文件在制度中的分量有多重。
nnnn英国，以及今日世界上大部分已发展经济体，行的则是业权注册制度。国家设立具法律效力的土地登记册，清楚记录谁是业主、权利范围为何。一旦完成注册，法律便直接承认该登记结果。旧文件仍可存在，但多属辅助资料；即使个别旧文件不在手上，也通常不会动摇已注册的业权状态。
nnnn需要补充的是，英国并非百分之百所有土地都已完成注册，确实仍有极少数物业属于未注册业权，需要依赖历史契据证明所有权。但这些情况在今日已属少数，而且制度设计本身有一个关键分别：在出售或按揭时，未注册业权通常会被法律程序「触发」要求先完成注册。换言之，文件问题会在交易过程中被吸收、被解决，而不是长期留在市场上，变成一个普遍压价的标签。
nnnn若放眼世界，仍然主要依赖文件注册制度的地方，其实已不多，而且多集中于发展中国家。印度是常被引用的例子，不少地区只登记交易文件，而非由国家直接保证业权，土地纠纷极为普遍，法院长期积压案件。巴基斯坦、孟加拉等地情况相近；在非洲，尼日利亚部分州份仍存在文件、地方习惯法与行政批文并行的状况，业权清晰度不足，争议亦较常见。这些地方延续文件制度，往往不是因为制度特别严谨，而是因为历史包袱沉重，转型成本极高。
nnnn相反，英国、澳洲、加拿大、新西兰等地，早已在二十世纪完成转轨，由国家承担业权确定的责任，大幅降低交易风险与成本。文件仍然存在，但不再是压在业主身上的关键负担。
nnnn因此，真正值得追问的，不是「为甚么英国的业权资料只需几镑便可取得」，而是「为甚么香港至今仍然需要那一大叠正本契约」。答案并不神秘。香港并非没有改革方向，亦早已就业权注册制度立法；难题在于如何处理庞大的历史业权，以及谁来承担转制过程中的风险。工程艰巨，又缺乏即时政治回报，制度便长期停留在过渡状态。
nnnn结果是一个金融、法律与科技高度现代化的城市，仍然要求每一位业主，为数十年前的一纸文件承担终身风险。
nnnn楼契之重，很多时不是保障，而是历史留下来的包袱。
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